Mise au point
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : frais, garanties et paiement du prix
Acheter sur plan ou dans un logement déjà habité n'engage pas les mêmes frais, les mêmes garanties ni le même calendrier de paiement. Les fiches de Service-Public et de l'ANIL détaillent la vente en l'état futur d'achèvement, et les notaires publient les ordres de grandeur des frais d'acquisition.
Les frais d'acquisition
Service-Public et les notaires donnent le même ordre de grandeur : environ 2 à 3 % du prix pour un logement neuf acheté en vente en l'état futur d'achèvement, 7 à 8 % pour un logement ancien. L'écart vient surtout des droits de mutation, réduits dans le neuf. Les émoluments du notaire, eux, sont réglementés et suivent le même barème dans les 2 cas.
Au sens fiscal, un bien neuf est un logement achevé depuis moins de 5 ans qui n'a jamais été habité ni revendu. L'achat sur plan entre dans cette catégorie.
Les garanties
Après la réception des travaux, 3 garanties légales protègent l'acquéreur dans le neuf : la garantie de parfait achèvement (1 an, pour tous les désordres signalés), la garantie de bon fonctionnement (2 ans, pour les équipements dissociables) et la garantie décennale (10 ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination). La décennale se transmet aux acquéreurs successifs.
Avant la livraison, le vendeur doit fournir soit une garantie financière d'achèvement, qui finance la fin des travaux si le promoteur manque de fonds, soit une garantie financière de remboursement, qui restitue les sommes versées en cas de résolution de la vente. Elle prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Dans l'ancien, ces garanties de construction n'existent que pour des travaux récents encore couverts.
Le paiement et la livraison
En vente sur plan, le projet d'acte est notifié à l'acheteur au moins 1 mois avant la signature chez le notaire. Le prix se règle selon l'avancement du chantier, dans la limite de 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % lorsque le logement est hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont dus à la livraison, sans réserve de conformité.
À la livraison, l'acheteur compare le logement aux plans et à la notice descriptive, et formule ses réserves. Un défaut apparent non signalé lors de la remise des clés doit être notifié au vendeur par lettre recommandée dans un délai de 1 mois. Dans l'ancien, l'acheteur visite le bien tel qu'il est avant de signer l'acte.
Selon votre situation
- Vous achetez votre premier logement et voulez limiter les frais d'acquisition
- Le neuf réduit les frais de notaire à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Les autres aides éventuelles se vérifient sur le site de l'ANIL, qui détaille les conditions.
- Vous préférez un quartier ancien ou un logement à rénover à votre goût
- L'ancien offre cet emplacement et ce potentiel d'aménagement, au risque de travaux. Faites relire le diagnostic de performance énergétique avant de signer.
- Vous craignez un chantier qui prend du retard ou un promoteur qui défaille
- La garantie financière d'achèvement finance la fin des travaux, et la garantie de remboursement restitue les sommes versées. Demandez l'attestation avant de signer l'acte.
À retenir
- Les frais d'acquisition sont d'environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
- Dans le neuf, des garanties légales courent après la réception des travaux : parfait achèvement 1 an, bon fonctionnement 2 ans, décennale 10 ans.
- En vente sur plan, le prix se paie par étapes plafonnées (35 %, 70 %, 95 %) et le vendeur doit fournir une garantie financière d'achèvement ou de remboursement.
Le tableau
| Critère | Neuf (vente sur plan) | Ancien |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | Environ 2 à 3 % du prix | Environ 7 à 8 % du prix |
| Garanties après réception des travaux | Parfait achèvement 1 an, bon fonctionnement 2 ans, décennale 10 ans | Garanties de construction seulement pour des travaux récents encore couverts |
| Garantie du vendeur avant la livraison | Garantie financière d'achèvement ou de remboursement | Sans objet |
| Paiement du prix | Par étapes plafonnées : 35 %, 70 %, 95 %, puis le solde à la livraison | En une fois, à la signature de l'acte de vente |
| Performance énergétique | Exigences de la RE2020 pour les logements neufs | Souvent à améliorer si le logement n'a pas été rénové |
| Délai avant l'entrée dans les lieux | Livraison après la construction, avec un risque de retard | Remise des clés à la signature de l'acte |
Les informations viennent des pages officielles citées en sources (Service-Public, ANIL, Légifrance). Un texte de loi ou un barème peut changer : la page officielle fait foi.
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Sources
Rédigé par la rédaction de KW Revolution.