Mise au point
Syndic professionnel, bénévole ou coopératif : 3 façons de gérer une copropriété
Une copropriété peut confier sa gestion à un professionnel rémunéré, à l'un de ses copropriétaires ou au président de son conseil syndical. Service-Public décrit ces 3 formes et leurs conditions. Cette mise au point les compare sans recommander l'une plutôt que l'autre.
Qui gère l'immeuble
Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété : il applique les décisions de l'assemblée générale et le règlement de copropriété. Il peut être professionnel, personne physique ou société rémunérée pour cette mission, ou non professionnel.
Le syndic non professionnel existe sous 2 formes. Le syndic bénévole est un copropriétaire, qu'il occupe ou non son lot. Le syndic coopératif est propriétaire d'au moins un lot et président du conseil syndical : toute la copropriété passe alors à la forme coopérative.
Conditions, garanties et responsabilité
Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété, justifier d'une garantie financière et souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les 3 mois suivant sa désignation. Le syndic non professionnel n'est pas tenu à ces obligations, mais l'ANIL recommande une assurance, car sa responsabilité peut être engagée comme celle d'un professionnel.
Le contrat de syndic est obligatoire et suit un contrat type pour le syndic professionnel ou rémunéré. Un syndic non rémunéré peut choisir de s'y soumettre ou non.
Désignation, durée et contrôle
L'assemblée générale désigne le syndic à la majorité absolue. Le conseil syndical organise la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, annexés à la convocation. Dans la forme coopérative, l'assemblée vote le passage à cette forme à la majorité absolue et désigne les membres du conseil, qui élit ensuite son président parmi eux.
La durée de la désignation est de 3 ans au maximum, ou 1 an si le syndic professionnel est lié à la construction de l'immeuble. Dans la forme coopérative, l'assemblée désigne en plus un ou plusieurs contrôleurs des comptes, dont la mission est limitée à 3 ans et non rémunérée.
Selon votre situation
- Votre immeuble compte 4 lots et les voisins s'entendent bien
- Un syndic bénévole ou la forme coopérative peut convenir : le conseil syndical n'est pas obligatoire pour les petites copropriétés. Pensez à l'assurance et à l'immatriculation de la copropriété, que le syndic bénévole fait lui-même.
- Votre immeuble a un ascenseur, un gardien et de gros travaux en préparation
- Un syndic professionnel apporte une carte, une garantie financière et un contrat type. Le conseil syndical met plusieurs projets de contrat en concurrence avant le vote.
- Les copropriétaires veulent contrôler les comptes mais aucun ne veut être seul responsable
- La forme coopérative répartit les missions entre les membres du conseil syndical, avec un contrôleur des comptes désigné par l'assemblée générale. Le président reste responsable.
À retenir
- Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile ; le syndic bénévole et le syndic coopératif sont des copropriétaires, sans carte.
- Le syndic coopératif est le président du conseil syndical ; il exerce les missions d'un syndic et n'est pas rémunéré.
- La durée de la désignation est de 3 ans au maximum, pour un syndic professionnel comme pour un syndic non professionnel.
Le tableau
| Critère | Syndic professionnel | Syndic bénévole | Syndic coopératif |
|---|---|---|---|
| Qui l'exerce | Une société ou un professionnel rémunéré | Un copropriétaire, occupant ou non | Le président du conseil syndical, propriétaire d'au moins un lot |
| Carte professionnelle | Obligatoire, mention syndic de copropriété | Non exigée | Non exigée |
| Garantie financière et assurance | Obligatoires | Non exigées, assurance recommandée par l'ANIL | Non exigées |
| Rémunération | Contrat type réglementé | Peut être non rémunéré | Fonctions non rémunérées |
| Durée de la désignation | 3 ans maximum, 1 an s'il est lié à la construction | 3 ans maximum | Désignation du président par le conseil syndical |
| Vote en assemblée générale | Majorité absolue, après mise en concurrence des contrats | Majorité absolue | Passage à la forme coopérative à la majorité absolue |
| Conseil syndical | Assiste et contrôle le syndic | Assiste et contrôle le syndic | Obligatoire, sauf petite copropriété |
Les informations viennent des pages officielles citées en sources (Service-Public, ANIL, Légifrance). Un texte de loi ou un barème peut changer : la page officielle fait foi.
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Sources
Rédigé par la rédaction de KW Revolution.