Mise au point
Location vide ou meublée : durée du bail, préavis et dépôt de garantie
Un même appartement peut se louer vide ou meublé, et les règles ne sont pas les mêmes : durée du bail, délai pour partir, montant du dépôt de garantie, droits du locataire en cas de vente. Cette mise au point reprend les points de la fiche de Service-Public qui compare les 2 régimes.
Durée du bail et préavis du locataire
Le bail d'un logement vide est conclu pour 3 ans au minimum quand le bailleur est un particulier, et pour 6 ans quand il s'agit d'une société ou d'une association. Le bail d'un logement meublé dure 1 an, ou 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant, et se renouvelle par tacite reconduction quand il est d'1 an.
Le locataire peut partir à tout moment, à condition de respecter un préavis. En location meublée, le préavis est de 1 mois, sans motif ni justificatif, même pour un bail de 9 mois. En location vide, il est de 3 mois, sauf cas prévus par la loi : zone tendue, premier emploi, perte d'emploi, état de santé, logement social obtenu, violences. Le motif doit alors figurer dans la lettre, avec un justificatif, sinon le préavis de 3 mois s'applique.
Dépôt de garantie et mobilier
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé, quand le loyer est payé mensuellement ou tous les 2 mois à l'avance. Il est interdit si le loyer est payé par trimestre à l'avance. Il est rendu dans un délai de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois dans le cas contraire.
Un logement meublé doit comporter un mobilier minimal fixé par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges, luminaires, entre autres). Un inventaire détaillé du mobilier est annexé au bail, à l'entrée comme à la sortie du locataire.
Le congé donné par le bailleur
Le bailleur ne peut en principe mettre fin au bail qu'à son échéance, et seulement pour vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. La lettre doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l'échéance en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée.
En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente : le locataire dispose d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. En location meublée, ce droit n'existe pas.
Selon votre situation
- Vous êtes locataire et pensez déménager pour un emploi dans quelques mois
- Le meublé permet de partir avec 1 mois de préavis, sans justificatif. En location vide, la mutation professionnelle réduit le préavis à 1 mois, à condition de le mentionner dans la lettre avec un justificatif.
- Vous êtes bailleur et voulez pouvoir vendre ou reprendre le logement
- En location meublée, le congé doit être reçu 3 mois avant l'échéance annuelle. En location vide, il faut le donner 6 mois avant la fin du bail de 3 ans, avec un motif précis.
- Vous cherchez un logement pour un séjour de 1 à 10 mois
- Le bail mobilité, troisième régime décrit par Service-Public, dure de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, avec un préavis de 1 mois pour le locataire. Il est réservé à certaines situations : à vérifier sur la fiche officielle.
À retenir
- Le bail dure au minimum 3 ans en location vide (6 ans si le bailleur est une société) et 1 an en location meublée, ou 9 mois pour un étudiant.
- Le locataire d'un meublé part avec 1 mois de préavis dans tous les cas ; en location vide le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois dans les situations prévues par la loi.
- Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en location meublée.
Le tableau
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une société) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, ou 1 mois dans les cas prévus par la loi | 1 mois dans tous les cas |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance du bail | 3 mois avant l'échéance du bail |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | Aucune obligation | Mobilier minimal obligatoire, avec inventaire |
| Droit de préemption du locataire si le bailleur vend | Oui, pendant les 2 premiers mois du préavis | Non |
| Catégorie d'imposition des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
Les informations viennent des pages officielles citées en sources (Service-Public, ANIL, Légifrance). Un texte de loi ou un barème peut changer : la page officielle fait foi.
Pour aller plus loin
Démarches liées
- Donner congé de son logement quand on est locataire
- Récupérer son dépôt de garantie après avoir quitté un logement
Dans le magazine
Sources
Rédigé par la rédaction de KW Revolution.